“Ini adalah pasar yang dipimpin pembeli, di mana saya harus menawarkan lebih banyak manfaat untuk memikat pembeli,” keluh Xiong. Bahkan, ia khawatir bahwa kebijakan baru memperkuat gagasan bahwa pasar sedang dalam penurunan, menyebabkan pembeli menunda keputusan mereka jika harga anjlok lebih lanjut atau bahkan langkah-langkah yang lebih mendukung hujan.
Pasar properti pernah menyumbang sekitar seperempat dari ekonomi Tiongkok tetapi telah tinggi dan kering sejak Agustus 2020 ketika kebijakan “tiga garis merah” Tiongkok menutup peminjam terlemah industri itu dari pasar modal.
Untuk menyelamatkannya, pihak berwenang pada bulan ini mengurangi rasio uang muka, memotong suku bunga hipotek dan memperkenalkan fasilitas pinjaman kembali 300 miliar yuan (US $ 41,4 miliar), yang memungkinkan perusahaan milik negara setempat untuk membeli rumah yang tidak terjual yang kemudian dapat mereka tawarkan sebagai perumahan yang terjangkau. Mereka juga akan dapat membeli kembali tanah yang belum dikembangkan dari pengembang.
Kebijakan tersebut secara luas dipandang sebagai bukti bahwa Beijing akhirnya berada di jalur yang benar untuk memperbaiki sektor properti negara itu. Secara anekdot, langkah tersebut berpengaruh, karena pembeli rumah di beberapa kota terbesar bergegas ke kantor penjualan untuk mencari penawaran. Misalnya, permintaan menonton di Shenhen pada akhir pekan setelah pengumuman tiga kali lipat dari seminggu sebelumnya, menurut agen properti Centaline.
Namun, data resmi menunjukkan China memiliki 391 juta meter persegi rumah yang tidak terjual pada akhir April, terbesar sejak 2016. Rumah pra-penjualan yang belum selesai atau tertunda berjumlah 20 juta pada akhir 2022, yang akan menelan biaya sekitar 3,2 triliun yuan untuk menyelesaikannya, menurut analisis oleh bank investasi Jepang Nomura.
“Apakah pendanaan baru akan cukup untuk mengembalikan pasar properti ke masa kejayaannya? Hampir pasti tidak,” Harry Murphy Cruise, seorang ekonom di Moody’s Analytics, mengatakan dalam sebuah catatan pada hari Senin. Pendanaan pinjaman kembali adalah “setetes air di lautan” mengingat skala stok yang tidak terjual, tambahnya.
Secara khusus, dana tersebut dapat membeli hingga 15 persen dari inventaris di kota-kota tier-2, tetapi hanya dengan diskon besar, yang “agak mengecewakan” dan “tidak akan mungkin membuat perbedaan penting untuk inventaris perumahan nasional”, analis Bank of America mengatakan pada hari Senin.
Lebih dari 1 triliun yuan suntikan modal akan diperlukan untuk mengurangi persediaan yang dapat dijual dan menstabilkan harga, analis Goldman Sachs mengatakan dalam laporan 13 Mei yang melihat 80 kota. Proses ini bisa memakan waktu setidaknya sembilan bulan berdasarkan tingkat down-cycle run masa lalu, kata mereka.
Secara praktis, beberapa proyek yang belum selesai akan membutuhkan banyak perhatian, menurut Liu Huanhuan, seorang manajer umum dengan Huapai Auction di Shanghai, yang berspesialisasi dalam aset tertekan. Satu bangunan tempat tinggal 17 lantai yang dia tahu di provinsi Jiangsu timur, misalnya, sekarang berada di tengah kolam yang terbentuk sebagai air yang dikumpulkan di lokasi konstruksi yang sepi.
“Ini akan menjadi proses panjang untuk merevitalisasi properti yang tertekan seperti itu,” katanya.
“Risiko yang dibawa oleh stok saat ini tidak boleh diabaikan,” kata Lu Ting, kepala ekonom China di Nomura, yang menambahkan bahwa persediaan yang masuk terbatas karena proyek baru yang dimulai oleh pengembang properti berada pada level terendah sejak krisis keuangan global.
Sementara itu, kepercayaan pembeli rumah mungkin membutuhkan waktu lama untuk membangun kembali seperti menyerap kelebihan persediaan – atau lebih lama.
Karena kurangnya kepercayaan pada janji pengiriman menghalangi pembeli dari rumah yang baru dibangun, kesenjangan telah melebar antara pasar primer dan sekunder. Penjualan rumah baru turun 12 persen tahun lalu, sedangkan penjualan rumah sekunder meningkat 17 persen, menurut perkiraan S &P Global.
“Kinerja luar biasa ini menunjukkan bahwa pembeli rumah masih memiliki selera untuk membeli tempat tinggal,” analis S&P yang dipimpin oleh Esther Liu menulis dalam sebuah catatan. “Mereka hanya tidak ingin membayar di muka untuk rumah baru dari pengembang yang mungkin kekurangan sumber daya untuk menyelesaikan dan mengirimkan unit. Membeli perumahan di pasar sekunder menghilangkan ketidakpastian itu.”
Membeli persediaan, meskipun banyak dibahas, adalah sekunder dari pekerjaan yang lebih penting untuk memastikan pengiriman rumah pra-penjualan, kata Lu dari Nomura. “Membangun kembali kepercayaan pembeli rumah dalam sistem presale adalah prasyarat untuk kebangkitan pasar perumahan,” katanya.
Ini tidak akan mudah, menurut para ekonom, analis dan pelaku industri, yang mengutip ekspektasi ekonomi yang lebih luas, perubahan demografis mendasar dan perubahan perilaku konsumsi calon pembeli.
“Kebijakan stimulus mendorong untuk menstabilkan pasar, tetapi itu tidak cukup untuk mengubah harapan pembeli rumah,” kata Hu Ning, seorang profesor keuangan di Shanghai Advanced Institute of Finance di Shanghai Jiao Tong University dan penulis China’s Guaranteed Bubble.
“Kecuali ada permintaan spekulatif yang didorong oleh harapan kuat bahwa harga akan naik, pembeli, kecuali mereka yang membeli untuk mereka gunakan sendiri, tidak akan membeli pada tingkat harga ini, yang masih tinggi jika dibandingkan dengan pendapatan mereka.”
Meskipun ada lebih dari 70 langkah untuk mengurangi tekanan properti selama empat bulan pertama tahun 2024, transaksi rumah terus menurun. Penjualan oleh 100 pengembang teratas pada periode itu turun 44,9 persen YoY menjadi 312,2 miliar yuan, menurut data dari China Real Estate Information Corporation.
Harga rumah yang ada pada Maret turun 23,9 persen dari level tertinggi pada Juli 2021, menurut data yang dikumpulkan oleh Beike Research Institute berdasarkan sampel 50 kota besar.
“Mitos bahwa harga rumah hanya akan naik telah rusak selama tiga tahun terakhir,” kata Hu, yang pada awal 2016 menyebut pasar properti sebagai “gelembung”.
Saat itu, pengembang termasuk China Evergrande Group dan Country Garden Holdings berada dalam hiruk-pikuk bangunan yang didorong oleh kebijakan pembangunan kembali “kota kumuh” nasional yang bertujuan untuk meraup dan mengganti perumahan di bawah standar di seluruh China. Kebijakan tersebut menawarkan subsidi bagi pemilik rumah di kota-kota tingkat bawah untuk membeli rumah baru, dan membantu mendorong harga ke rekor tertinggi, menguntungkan pemilik rumah dan investor spekulatif.
Sekarang, hanya sedikit yang mengharapkan perbaikan cepat. “Ini akan menjadi waktu yang lama sebelum kita melihat harga rumah naik ke tingkat setinggi pada 2017 dan 2018, kecuali ada inflasi dramatis atau pelonggaran kuantitatif,” kata Hu.
“Amerika Serikat membutuhkan waktu enam hingga tujuh tahun untuk keluar dari hutan resesi ekonomi yang disebabkan oleh krisis properti, sementara Jepang membutuhkan waktu 20 tahun. Dan kita berada di antara keduanya.”
Keinginan untuk membeli rumah telah berlalu, digantikan oleh rumah tangga yang menjual rumah mereka demi menyewa, memotong eksposur hipotek mereka di tengah risiko penurunan pendapatan dalam ekonomi yang lambat.
Sementara itu, tabungan rumah tangga telah melonjak, tumbuh sebesar 16,67 triliun yuan atau hampir 14 persen pada tahun 2023, dibandingkan dengan tahun 2022, menurut People’s Bank of China.
Linda Chen, seorang mantan guru, sekarang pemasar, menjual rumahnya seluas 753 kaki persegi di kota metropolitan timur Hanghou dengan diskon sekitar 300.000 yuan pada bulan Desember, pindah ke unit sewaan sie serupa dengan suaminya.
Selama bertahun-tahun dia telah membayar sekitar 9.000 yuan sebulan untuk hipoteknya, dan masih membayar 7.000 meskipun ada beberapa putaran pemotongan suku bunga hipotek oleh pihak berwenang tahun lalu. “Rumah itu telah menjadi beban besar bagi kami, dan kami tahu kami harus menjual tidak peduli berapa harganya,” kata Chen.
“Langkah-langkah countercyclical [pemerintah] tidak efektif lagi,” kata Raymond Yeung, kepala ekonom di AN Research, menambahkan bahwa hubungan antara penurunan suku bunga dan kenaikan penjualan properti telah terputus sejak 2022.
“Guncangan dari pandemi, berkurangnya optimisme ekonomi dan kurangnya kepercayaan pada real estat sebagai penyimpan kekayaan telah memengaruhi prospek investasi properti.”
Penurunan dalam pendaftaran pernikahan, tingkat kelahiran dan migrasi desa-kota merupakan hambatan struktural utama untuk permintaan, dan tidak mungkin berbalik setidaknya dalam lima hingga 10 tahun ke depan, analis dari BNP Paribas memperingatkan dalam laporan 21 Mei.
“Kami percaya dinamika permintaan-penawaran saat ini membuatnya sangat sulit untuk melihat rebound substansial dalam pembelian rumah ke tingkat yang akan membantu dengan cepat mencerna persediaan pasar,” kata mereka.
“Pengalaman pribadi memiliki dampak besar pada selera risiko dan keputusan investasi seseorang,” kata Hu, menambahkan bahwa beberapa tahun terakhir telah mengajarkan dua pelajaran kepada kaum muda China. Pertama, pasangan muda melihat risiko pengiriman ke rumah karena mereka tidak mendapatkan apa-apa bahkan setelah mengosongkan “enam dompet” – dompet mereka sendiri ditambah milik orang tua mereka. Kedua, mereka belajar bahwa bahkan mereka yang cukup beruntung untuk mendapatkan rumah mereka dapat menemukan diri mereka kehilangan pekerjaan dan tidak mampu membayar pinjaman.
“Mereka pernah menyesal tidak membeli rumah lebih awal ketika mereka melihat teman-teman mereka mendapatkan [dari penghargaan],” katanya. “Tapi sekarang mereka seperti, ‘Terima kasih Tuhan saya tidak membeli’.”
+ There are no comments
Add yours